民法上存在する物権である「地上権」、債権である「賃借権」を一度は耳にしたことがある人は多く、文字からもイメージしやすい権利であると思います。
民法では用益権という分類の中に地役権という権利があります。これはどういった権利でしょうか？本日はこの地役権についてお話ししたいと思います。
用益権とは？
「用益権」とは「ようえきけん」と読みます。
「用益権」とは、1つ目の意味が使用収益権の略で、そのもととなる用益物権をさします。
また、他人の所有物をその本体を変えないで一定期間使用・収益する物権となっています。
この様に用益権とは、一定の目的のために他人の土地を利用する権利のことです。
主な用益権として地上権、地役権、入会権、永小作権などが挙げられます。
地役権とは？
地役権とは、一定の目的のために、他人の土地を利用する権利のことです。
どんなときに地役権が使われるかというと、多くは、他人の土地を通ったほうが公道に出やすいなど、通行のために他人の土地を利用する場合に地役権を設定するケースです。
これを通行地役権と呼びます。
このとき、通行するために他人の土地を利用する側の土地を「要役地」、利用される側の土地を「承役地」と呼びます。
囲繞地通行権
地役権と似た権利で囲繞地通行権というものもあります。簡単に言うと上記の表において、狭い道路が無い場合を想像してみてください。
すると、どこに行くにも必ず他人の土地を通らなければ外出する事ができなくなります。
この土地を「袋地」と呼びます。
周りが海野に囲まれていたり、用益地のまわりが断崖絶壁の際に、仕方無しに通行しなくてならなくなる場合に発生する権利です。
以下の表で違いをご確認ください。
地役権はほとんどが当事者同士の合意で決まるのに対して、囲繞地通行権は民法によって袋地の所有者に当然に認められる権利です。
地役権は当事者同士の合意ですから、「合意さえできれば、例えば通行範囲を車で出られる幅にしたり、通行料金を無料にしたりということも可能です」。
ただし、繰り返しますが当事者同士の合意が必要です。承役地の所有者が、要役地側の求める範囲や利用料金などに応じてくれれば可能、ということになります。
地役権を定める為には必ず定めなくてはならない事項があります。
地役権を登記する際に必ず登記事項とされるものです。これを「絶対的登記事項」と呼びます。
地役権の登記事項
絶対的登記事項
・「目的」 地役権の目的を定めます。主に「通行」や「送電線の設置」などがあります。
・「範囲」 承役地のどの部分に地役権を設定するかを定めます。承役地の「全部」、「東側30m」などと定めます。
・「用益地」地役権は承役地の登記簿に登記されます。そこで、用益地の所有者が用益権者となります。ここでは所有権の様に所有者として氏名を記載するのではなく、地役権を行使できる者が所有する用益地の表示を登記します。
なお、地役権は有償でも無償でもよく、また、存続期間を定めることもできますが、いずれも登記事項とはされておりません。
地役権を登記しないとどうなる？
当事者同士が合意できたら、地役権設定の登記を行います。登記をしないと、例えば承役地の土地所有者が売買などで変わった場合、それまでの合意内容を新所有者に対抗できない（地役権が設定されていることを主張できない）ケースがあります。
登記をすれば、要役地・承役地とも次の所有者は引き続き設定されている内容を順守しなければなりません。
つまり、土地の所有者が変わったから通行できなくなる、あるいは今まで通行料をもらっていたのに支払われなくなった、といったことを防げます。
逆に言えば、購入した土地の登記簿に地役権が設定されていた場合、それを順守しなければなりません。
土地の購入の際にもこういった事項にも注意が必要です。
今回はここまでとします。
当所では地役権の設定登記等を業務として承っております。
近隣の通行権等でお困りの方。
お気軽に当事務所までご相談下さい。
それではまた。
